Ev, işyeri, arsa, tarla, bağ, bahçe gibi vasıflara haiz, alım, satım, kiralama işlemleri gibi tasarruflara konu olabilen taşınmaz mallara emlak denir. El değiştiremeyen, tasarrufa konu olamayan taşınmaz mallara emlak denilmez. Örneğin yollar, parklar, meydanlar, dağlar, göller, emlak sayılmaz.

Emlak ile gayrimenkul aynı anlama gelmez. Gayrimenkul daha geniş bir tabirdir. Bir gayrimenkulün emlak sayılabilmesi için üzerinde hukuki tasarruf yapabilmenin, el değiştirmesinin mümkün olması gerekir.

Emlak pazarlama işleri ile uğraşan ve pazarlama karşılığında komisyon alan vergi mükellefi meslek erbabına emlak müşaviri (emlakçı) denir.

Emlak müşaviri hukuk, kadastro, tapu, harita, muhasebe, vergi, harç, pazarlama, alacak-borç meseleleri, halkla ilişkiler konularında bilgi sahibi olmalıdır. Hatta en az bir yabancı dili iyi derecede konuşabiliyor olmalıdır.

Medeni Kanun, Borçlar Kanunu, Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, Vergi Kanunlarını belirli ölçüde bilmek durumundadır.

Emlak müşavirliği gelişmekte olan, bilgi ve tecrübe isteyen, mesleki sorumluluk gerektiren vasıflı bir meslektir. Bu konudaki yasal düzenlemeler devam etmektedir.

İnsanların emlak edinmesi en çok alım-satım yoluyla olmaktadır. Bağış, trampa, taksim, ölünceye kadar bakma akdi emlak edinmenin diğer yollarıdır. Miras yoluyla kazanma da önemli ve yaygın bir emlak edinme yoludur.

İnsanlar en çok şahsi ve ailevi ihtiyaçları sebebiyle emlak edinmek isterler. Ayrıca emlak ülkemizde önemli bir yatırım aracıdır. İnsanları emlak edinmeye iten sebep, esas itibariyle bu iki unsurdur. Bu durum atasözlerimize dahi yansımıştır: “Mal canın yongasıdır.”, “Dünyada mekân, ahirette iman …” gibi.

İhtiyaç nedeniyle emlak edinme halinde insana özgü faktörler daha ön plana çıkmaktadır. İnsanlar şahsi ihtiyaçları olan kendi kullanacakları konutlara değerinden daha çok para verebilirler. Önemli olan insanın alacağı konutu beğenmesidir. İnsan oturacağı konutu alırken her yönüyle incelemeye çalışır.

Yatırım amacıyla konut ediniliyorsa, komşuların kimler olduğunun önemi yoktur. Alıcı konutta bizzat oturacaksa aynı apartmanda, hatta çevrede ne türde, ne iş yapan insanların oturduğu önemlidir.

Alıcı için komşuların ekonomik, sosyal ve kültürel seviyeleri, hatta inançları, örf ve adetleri dahi önemlidir. Örneğin, insan çocuğunu o semtteki okula gönderecekse az çok kendisiyle aynı standartta aynı imkânlara ve aynı kültür düzeyinde bulunan insanların oturduğu yerden ev sahibi olmak ister. Komşuluk ilişkileri son derece önemlidir. Bir atasözümüz bunu çok güzel izah eder: “Ev alma, komşu al.”

Bu nedenle ev alırken kendi durumunuza uygun insanların oturduğu yerlerden ev alınız. Ev alacağınız semt kültürünüze, eğitimize, inançlarınıza en önemlisi de gelirinize uygun olsun. O mahallede, o sitede oturanlar sizden ne zengin ne fakir olsun. Kıt kanaat biriktirdiklerinizle zenginlerin apartmanından bir ev alırsınız almasına da, apartman yönetiminin yapacağı harcamalara alacağı kararlara para yetiştiremezsiniz. Bir tomar parayı ödedikten sonra pişman olmayasınız. “Son pişmanlık fayda etmez.”

Ailenin yaşayacağı ev alınırken aile fertlerinin tümünün fikri alınmalıdır. Özellikle beylerin mutlaka eşlerine danışmaları lazımdır. Eşin kabul etmediği, razı olmayacağı bir ev alınmamalıdır. Zira, “Yuvayı dişi kuş yapar.”

Ev almak bir sanattır. Her ayrıntıyı ölçmek, biçmek hesaplamak gerekir.

Günümüz yatırım araçları arasında en önemlisi gayrimenkuldür. Gayrimenkul sağlam bir yatırım aracıdır. Ancak diğer yatırım araçlarına göre uzun vadede yatırımcısına kâr sağlar. Gayrimenkule yatırım yaparak para kazanmak isteyen bir kimsenin en az beş yılı gözden çıkarması gerekir. Gayrimenkul diğer yatırım araçları gibi günlük değer kazanan bir yatırım aracı değildir, ayrıca hemen paraya çevrilemez, likiditesi azdır. Gayrimenkulü gerçek değeriyle paraya çevirmek için en az bir ay beklemek gerekir. Bu olumsuzluklara karşın gayrimenkul en sağlam ve en çok kazandıran yatırım aracıdır. Doğru gayrimenkule yatırım yapan bir kimse uzun vadede çok para kazanacaktır.

Gayrimenkulden para kazanmanın iki temel şartı vardır:

a)      Doğru yere yatırım yapmak,

b)      Uzun vade beklemeyi göze almak.

Ayrıca yatırım yapmak için gayrimenkul alacak bir kimsenin satarken değil de özellikle daha satın alırken kâr yapmaya çalışması gerekir.

Bu nedenle gayrimenkul alma işi, dikkat edilmesi gereken önemli bir iştir.

a)      Gayrimenkule ihtiyaç ve talebin yoğun olması,

b)      Gerek konut ve gerekse arsa üretiminin yeterli olmaması, arsa üretiminin ülkemizdeki nüfus artışına yetecek düzeyde olmaması,

c)      Tapu siciline olan güvenin tam olması,

d)     Tapu sicilinden doğacak zararın devletin sorumluluğu altında olması, doğacak zararı devletin karşılaması.

e)      Konut kredileri ve ipotek suretiyle gayrimenkul alımının bankalarca desteklenmesi,

f)       Gayrimenkul değerleri arasında olağanüstü farklar bulunması, gayrimenkul değerlerinin bir standardının olmaması gibi sebeplerdir.

Gayrimenkul değerlerinin bir standardı veya somut bir kriteri yoktur. Genelde satıcı ve alıcı durumunda olan kimseler gayrimenkulün gerçek değerini bilmezler. Bu kimselerin değer konusunda somut bir bilgileri olmaz. Hatta bazı satıcılar kulaktan dolma bilgilere dayanarak gayrimenkullerini satışa çıkarırlar. Pek çoğu gayrimenkulün bulunduğu yere, hatta o şehre dahi gitmeden müşteri bulur veya başkalarınca bulunan müşteriye razı olarak, vekâletname gönderip satış işlemini yaptırır.

Çok özel ihtiyaçlar için satılmak veya alınmak istenen gayrimenkuller gerçek değerinden yüksek veya düşük bir fiyata alınabilir veya satılabilir.

Acil bir ihtiyaç için satılmak istenen gayrimenkul ucuza alınabilir. Bu tür ucuz mallara halk arasında kelepir denir.

Ancak acil ilanına hemen inanmamak gerekir. Piyasada bu ihtimali kullanan satıcılar çoktur. Acil ve ihtiyaçtan olmadığı halde böyle ilan verilerek ucuza satılıyormuş imajı da verilmektedir.

Satıcı iseniz, alıcının niçin almak istediğini buraya ne ölçüde ihtiyacı olduğunu, buranın alternatifi olup olmadığını anlamaya çalışın.

Alıcı iseniz, satıcının neden satmak istediğini, paraya ne kadar ihtiyacı olduğunu, bu ihtiyacı için zamanının ne kadar olduğunu anlamaya çalışın.

İhtiyaçların baskısı ve zamanın darlığı insanları bir an önce karar vermeye zorlar.

Gayrimenkul fiyatlarında zaman zaman dalgalanmalar olur. Gayrimenkul fiyatları bir süre aynı rakamlarda bekler, sonra birden bir sıçrama yapar ve yine bekleme pozisyonu alır. Bu sıçrama zamanlarını doğru tahmin edebilen kazanır. “Fırsat karın habercisidir.”

Gayrimenkulün hemen paraya çevrilemediğini, bu nedenle el değiştirme yeteneğinin diğer yatırım araçlarına göre yavaş olduğuna yukarıda değinilmiştir. Her bir gayrimenkul önemli bir değerdir. İnsanların diğer yatırımları sonucundaki temel gayeleri bir gayrimenkul sahibi olmaktır.

Hukukumuzda gayrimenkullere akıcılık kazandıracak düzenlemeler aslında yeterince vardır. Medeni Kanundaki ipotekli borç senedi ve irat senedi bunlardan bazılarıdır. Uygulamaya girse, gayrimenkul menkulleşecek ve temsili senetlerle borsada alınıp satılabilecektir. Yine “mortgage” veya ipotek bankacılığı denen, ipoteğe dayalı konut finansmanı şeklindeki uzun vadeli kredi uygulaması ile gayrimenkul edinimi kolaylaşacaktır.

Mortgage, aslında ipotek demektir. Ülkemizdeki karşılığı “ipoteğe dayalı konut kredisidir”. Bu yöntemle kredi kuruluşları, konut veya işyeri satın alacaklara 20 yıl kadar uzun vadeli kredi verecektir. Krediyi alan kimse bir ev veya işyeri alıp, kira öder gibi uzun vadede borcunu ödeyecektir. Bu süre içinde alınan emlak, krediyi veren kuruluş lehine ipotekli olacaktır.

Yatırım olarak gayrimenkul alacaksanız. Gayrimenkulün yerinin, semtinin hatta şehrinin dahi önemi yoktur. Karlı olacaksa her şehre, her bölgeye yatırım yapılabilir. Yatırımda duygusal davranılmaz. Kârlı olacak her yer yatırım yapmak için uygundur. Belli bir bölge dışına çıkmamak bazen hatalı olabilir. Gayrimenkul işinde fırsatçı olmak ve girişimci bir ruha sahip olmak gerekir. Unutmayın sıkı bir araştırma ve sıkı bir çalışmanın sonucu iyi bir kardır. Kimse deha olduğu için kar yapmıyor. Zenginler deha olduğu için zengin değil, planlı düzenli ve çok çalıştığı için zengindir. “Başarının yüzde biri deha, yüzde doksan dokuzu alın teridir.”

Alınacak veya satılacak olan emlakın öncelikle değerinin bilinmesi gerekir. Bu değer kayıtlar üzerindeki vergi değeri değil, emlakın gerçek alım satımlardaki rayiç değeridir.

Emlak ta kıymet takdirinin bazı yöntemleri vardır:

Üzerinde tarımsal üretim yapılan emlak tarım arazisi sayılır. Tarım arazisi tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşıyabilir. Bir tarım arazisinin kıymeti iki açıdan hesaplanmalıdır:

Arazinin bulunduğu yöreye göre tarımsal getirisi ve ürün çeşidi araştırılmalıdır. Yıllık ekonomik getirisi hesaplanmalıdır. Bir arazinin değerinin 10 yıllık getirisine eşit olduğu genel olarak kabul görmektedir.

Arazinin ne maksatla alınmak istendiği önemlidir. Tarım arazisi fabrika yapmak için alınıyorsa fiyatında biraz daha fedakârlık yapıp, yüksek bir bedel ödenebilir.

Arazinin özellikleri kıymetini etkiler. Benzer niteliklere sahip başka bir arazi yoksa arazinin fiyatı yükselebilir. Bütün arazilerin engebeli olduğu yörelerde düz bir arazi kıymetli olabilir. Bütün arazilerin düz olduğu bir yerde bir tepe kıymet arz edebilir.

Arazinin yola cephesi, hatta yola yakınlığı, sulanabilir olması, yerleşim yerlerine uzaklığı değerini etkiler. Bir atasözü, “Tarlanın köye yakın olanını alın…” der.

Arazinin büyüklüğü değerini etkiler. İhtiyaca göre bazen küçük olması, bazen de büyük olması aranır. Bu nedenle ihtiyacın ne olduğunu belirlemek gerekir.

Arazinin ileride kazanabileceği değeri doğru tahmin edebilmek lazımdır: İleride imar planına alınma ihtimali, yanında yol veya sulama kanalı açılma ihtimali, gerek üzerine ve gerekse çevresine ileride yapılabilecek büyük tesisler, yatırımlar, fabrika ve benzerleri arazinin değerini etkiler.

Arsaların kıymet takdiri sırf arsanın yüzölçümüne göre yapılmaz. Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceği, konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı, yeşil alana rastlayıp rastlamadığı da önemlidir.

Yola cephesi geniş olan arsa daha değerli kabul edilir. Ana yollara, ticaret merkezlerine, sosyal tesislere, yeşil alanlara yakın arsalar kıymetli sayılır. Köşe parseller diğerlerinden daha kıymetlidir.

Arsanın bulunduğu bölgedeki sosyal ve ekonomik yaşamın durumu, o bölgede yapılmış ve yapılmakta olan inşaatların kalitesi arsanın değerini etkiler. Çok lüks inşaatların yapıldığı bölgede bulunan arsa değerli sayılır. Buna karşın gecekonduların içindeki bir arsa o sırada daha düşük değerli kabul edilir. Fakat ileride değer kazanması muhtemeldir.

Arsanın değeri şöyle hesaplanabilir:

1) Arsanın bulunduğu bölgede yakın tarihlerde yapılmış arsa satışlarının gerçek bedelleri öğrenilmeye çalışılmalıdır. Eski tarihli satışlar ise yıllık enflasyon oranına göre güncellenerek satılmış olan arsanın bugünkü değeri bulunabilir. Sonra bu arsa ile alınacak arsa karşılaştırılarak artıları-eksileri belirlenmeli, ona göre alınacak arsanın kıymeti hesaplanmalıdır.

2) Arsanın imar durumu belediyeden araştırılmalıdır. İmar durumuna göre, kaç daire veya kaç dükkan yapılabileceği hesaplanmalıdır. Bu daire ve dükkanlar satılmak istense o bölgede kaça satılabileceği belirlenmelidir. Sonra müteahhitlerin orada yüzde kaç ile inşaat yapmaya razı oldukları araştırılmalı ona göre malike kalacak dükkân ve dairelerin satış değeri hesaplanmalıdır. Bu bulacağınız değer bu arsanın alımı için teklif edeceğiniz en yüksek değerdir. Mümkün olduğu kadar bu değerin altında bir değerle almak lazım.

Yapılaşma çoğalıp arsa azaldıkça müteahhitle arsa sahibi arasında yapılacak inşaat yüzdesi arsa sahibi lehine değişir. İlk önce müteahhit yapılacak inşaatın %60’ını alırken bu oran gittikçe %50, %40, hatta %30 oranlarına düşebilmektedir.

1)      Çevredeki emlakçılar dan arsanın kaç para edebileceği sorulup, fikir alınmalıdır.

2)      Çevrede satılık başkaca arsa varsa onlar için istenen bedelin ne olduğu araştırılmalı ve alınacak arsa o arsaların durumu ve bedeli ile kıyaslanmalıdır.

Arsa olarak satılmak istenen yerin vasfının gerçekten arsa olup olmadığını tapu sicilinden kontrol ediniz. Zira arsa olarak satılmak istenen yer imar görmemiş bir yer ise tapu sicilindeki vasfı “Arsa” değildir. Tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşır. Bu da, burada, hemen inşaat yapamayacağınız anlamına gelir. Ayrıca ileride imar uygulamasına girdiğinde İmar Kanunu gereği %40’a kadar olan kısmının bedelsiz olarak yola, yeşil alana gideceği anlamına gelir. Böyle bir yeri almak için bugünkü arsa değerinden yüzde 40 az ödeme yapmak gerekir.

Konutun değerinde kişisel etkenler daha ön plandadır.

Konutun bulunduğu semtin özellikleri, o çevredeki yaşam standardı, eğitim ve iş imkânları, ekonomik ve ticari hareketlilik, ulaşım imkânları önem taşır.

Bunların dışında binanın apartman veya müstakil bir ev oluşu, yapının kat adedi, komşuluk ilişkileri, komşuların ekonomik, kültürel ve eğitim düzeyleri önemlidir.

Binanın yapı tarzı, kullanılan malzemenin kalitesi önemlidir. Konutun dışında ve içinde ne tür malzeme kullanıldığına dikkat etmek gerekir. Konut alındıktan sonra tadilat yapılması planlanıyor ise bu tadilatın maliyetini de hesaba katmak gerekir. Tadilat kapsamlı olacaksa içi yapılmamış, kaba inşaatı bitmiş bir yer almak daha karlı olabilir. Ancak her zaman hatırlanmalıdır ki, konutun içi (yani halk arasında ince işi diye tarif edilen işleri) tahmin edilenden çok masraflıdır. Genelde ustalık işlerinde “Evdeki hesap çarşıya uymaz”

Konutun cephesi, güneş görüp görmemesi, ısınma tarzı, aidatı olup olmadığı, elektrik, su gibi borcu olup olmaması önemlidir.

Kooperatif inşaatlarında size satılmak istenen konutun geriye ne kadar aidat borcu kaldığı, ödemelerin ne kadar daha süreceği bilinmelidir. Ucuz sanıp alacağınız kooperatif dairesinin yüksek bir borcu olabilir. Bunun için kooperatif inşaatlarından yer alırken kooperatif yönetiminden borcunu gösterir yazı alınması son derece önemlidir. Aksi halde, “Astarı yüzünü geçebilir”

Binanın iskân belgesinin alınıp alınmadığı, tapuda cins değişikliğinin yapılıp yapılmadığı da bilinmelidir. Bunları siz yaptıracaksanız her biri için harç, vergi, masraf ödemeniz gerekecektir. Ayrıca bir sürü bürokrasi işlemi ile uğraşırsınız

Genel olarak parka, ana caddeye, güzel bir manzaraya bakan, görüş alanı açık olan binalar değerlidir. Alış veriş merkezlerine yakın yerler değerlidir.

İşyerlerinin değeri yapılabilecek işlere göre değişir. Aynı caddede veya aynı işhanında, aynı çarşıda bulunan işyerlerinin değeri bile farklılık arz edebilir.

İşyeri değerlemesinde aşağıdaki kıstasları göz önünde tutmakta yarar vardır:

1)   Bir işyerinin değeri bir işgünü sürecinde önünden geçen yaya sayısına göre hesaplanır. İşyeri araçlara hitap eden bir işyeri ise bu hesaba yayadan çok yanından geçen araç sayısını katmak gerekir. Örneğin benzin istasyonlarının değeri önünden geçen araç sayısına göre hesaplanır.

2)   İşyerlerinde yapılabilecek işe göre elde edilebilecek gelir hesaplanmalı işyerinin değeri ona göre belirlenmelidir.

3)   İşyeri alıcının kendisi tarafından işletilmeyecekse, yatırım amaçlı alınıyorsa getirebileceği yıllık kira getirisi hesaplanmalıdır.

4)   İşyerinin hitap ettiği çevrenin sosyal ve kültürel yapısı, ekonomik gücü, harcama alışkanlıkları işyerinin değerinde hesaba katılmalıdır.

5)   İşyerinin yapı tarzı, kullanılmış olan malzemenin kalitesi, kullanılabilir net yüzölçümü, yapılması düşünülen işe göre tadilata elverişli olup, olmaması önemlidir.

Alınacak gayrimenkulün tapusu üzerinde haciz, ipotek, irtifak gibi haklar varsa bu hakların mevcut kıymetlerini belirleyip, takdir edilen kıymet üzerinden mahsup edilmesi gerekir.

Örneğin, kıymeti 100.000 –YTL. Belirlenen bir emlakın tapusu üzerinde 40.000 –YTL. Haciz varsa, bu emlak için en çok 60.000 YTL. Ödemeniz lazımdır.

Emlak mevcut durumuyla zeminde tek katlı basit bir ev olabilir. Ancak imar planında çok kata izin verilmişse, değeri ona göre hesaplanmalıdır. Bu nedenle satın almadan önce mutlaka imar durumu araştırılmalıdır.

Alınmak istenen emlakın sadece mevcut rayiç değeri değil, ileride kazanabileceği değer de hesaplanmalıdır. Emlak alındıktan sonra, altındaki, üstündeki veya yanındaki yerler de satın alınarak, bu yerlerle fiili veya hukuki birleştirmeler yapılarak emlakın değerine değer katılabilir.

Yine emlakın vasfı değiştirilerek değer kazandırılabilir. Örneğin, mesken nitelikli yer alınarak, dükkan haline getirilirse değer kazanır.

Emlak alındıktan sonra satılacaksa, satmadan önce tadilat yapmakta fayda vardır. Emlak konutsa güzelce temizlenmeli, badanası, boyası, dekorasyonu yapılmalı, kapı, pencere, dolaplar elden geçirilmeli, müşterinin beğenisini artıracak her türlü tadilat yapıldıktan sonra satışa çıkarılmalıdır. Binanın dış cephesi çok önemlidir. Müşteride ilk imaj, binanın dış cephesinin durumu, binanın bulunduğu sokağın görünümü ile oluşur. Bu itibarla binanın dış cephesi ve sokak da mümkün olduğu kadar elden geçirilmelidir. Bahçe varsa güzelce bakımı yapılmalı, yeşillendirilmelidir.

Emlak yatırımcısı alım satımda aracılık yaparak ve bundan komisyon alarak para kazanabileceği gibi, çok ucuza satılacak yerleri kendisi peşin parayla alıp, yüksek değerle satabilir. Bunun için emlak yatırımcısının bir miktar toplu parayı hazır da tutmasında fayda vardır.

Çok büyük yüz ölçüme sahip arsa, tarla, mesken, işyeri vasıflı yerler ucuza gidebilir. Bunları alıp, gerekli parselasyonu (ayırmayı) yaptırdıktan sonra küçük parseller olarak pazarlamak daha karlıdır. Örneğin, 200 dönüm bir tarlayı kimse alamayabilir. Ancak bunu 20, 10, 5’er dönüm yerlere ayırıp pazarlarsanız, 200 dönümün birkaç kat fazla değeriyle pazarlayabilirsiniz. Yine büyük bir işyeri için müşteri çıkmayabilir. Bu işyerini o bölgede talep görebilecek küçük dükkânlar halinde değişik büyüklüklerde bölüp pazarlamakta fayda vardır.

Ancak bazen de küçük yerleri toplayıp birleştirerek değer kazandırılabilir. Bazı işler için büyük yerler aranır.

Hisseli yerler toplanarak müstakil mülkiyet oluşturulabilirse emlak kendiliğinden değer kazanır. Çünkü kimse hisseli yeri almak istemez. Hisseli yerlerde diğer hissedarların şufa (önalım) hakları vardır. Bu önemli bir sakıncadır. Hisseli yer de nereyi kullanacağınız belirli değildir. Hisselerin hepsi tek kişide toplanırsa emlak değerlenmiş olur.

Yukarıda da belirtildiği gibi çok küçük arsa, tarla, dükkâna, aranılan nitelikte bir iş yapılamayacağından müşteri çıkmayabilir. Bu yerleri kullanışlı hale getirerek pazarlamak lazımdır. Bu da en iyi komşu yerleri de satın alıp, onlarla beraber pazarlayarak yapılır.

Tarımsal nitelikli parsellerde verim önemlidir. Parselin değeri yıllık verimine göre hesaplanır. Bu itibarla, kumluk, taşlık, çalılık, çorak, sazlık olması nedeniyle verimsiz olan parseller bu vasıfları değiştirilerek pazarlanmalıdır. Örneğin, kumlu yer üzerine başka yerden verimli toprak taşınabilir, taşlar temizlenebilir, bataklık kurutulabilir.

“Bakarsan bağ olur, bakmazsan dağ olur.” Sözünden hareketle bakılmadığı için dağ olmuş yerleri alıp, emek sarf edip bağ haline getirebilirsiniz. Bakımsız bir evi alıp, güzelce elden geçirip satabilirsiniz.

Eğimli olan parselde tarımsal açıdan değersizdir. Tarlada tesviye (düzeltme) yapılarak eğim giderilebilir.

Yolu olmayan parsele yol açılabilir. Yol kötü ise daha düzgün ve kullanışlı hale getirilebilir. Yol hiç yoksa komşu parsellerden geçit hakkı alınarak ana yola çıkış temin edilebilir. Komşu parsel geçit hakkı vermeye kanuna göre mecburdur. Geçit hakkına razı olmazsa mahkeme kanalıyla geçit yolu alınabilir. Parsele sulama kanalı döşenebilir, elektrikgetirilebilir. Her türlü alt yapı yapılabilir.

Taşınmazınızın değerini tam olarak belirleyiniz.

Büyükşehirlerde bunun için Sermaye Piyasası Kurulundan sertifikalı uzman taşınmaz değerleme şirketleri vardır.

Böyle bir imkânınız yoksa taşınmazın çevresindeki emlak bürolarından bir araştırma yapabilirsiniz.

O bölgedeki satılık taşınmazları sorarak fiyatı tespit edebilirsiniz. Kendi taşınmazınızı, sorduğunuz taşınmazlara göre artı ve eksileriyle kıyaslayıp bir değer belirleyin.

Taşınmaz satışı aceleye getirilecek iş değildir. Birkaç aylık sürede satmayı hedefleyin. Önce biraz yüksek rakam belirleyerek gelecek teklifleri değerlendirin.

Birkaç kez gazeteye ilan verin.

Satılık emlaka satılık olduğunu belirtir bir yazı asın. Müşterilerin ulaşabilecekleri adres veya telefonunuzu yazın.

Müşteri ile anlaşırsanız mutlaka bir kaparo alın. Bir satış protokolü yapın.

Ev veya işyeri türündeki taşınmazınızı bizzat sizin gezdirmenizde yarar vardır. Müşteri kendi başına gezmemelidir.

Tapu devri yapmadan ev veya işyeri anahtarını müşteriye vermeyin.

Müşteri bulmak ve tapu işlemlerini yaptırmak üzere bir emlakçıya yetki vermenizde yarar vardır.

Satıcı görünen kişinin kimliğine göre satılacak yerin maliki olup olmadığını araştırınız. Varsa tapu senedini isteyiniz. Mümkünse tapu dairesinden bu yerin o kimse adına kayıtlı olup olmadığını sorunuz. O kimse adına kayıtlı ise üzerinde taşınmaz malın kıymetini azaltacak bir kayıt (haciz, ipotek, irtifak gibi) bulunup bulunmadığını sorunuz. Taşınmazın tapuda devrine bir engel bulunup bulunmadığını tapu görevlilerine sorarak öğreniniz.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bir yer alıyorsanız yönetim planını mutlaka inceleyiniz. Burayı aldıktan sonra bu yönetim planındaki hükümler sizi de bağlayacaktır. Bu nedenle yönetim planını dikkatlice incelemeniz gerekmektedir. Bir yerde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olup olmadığını tapu müdürlüğüne sorarak öğrenebilirsiniz. Ayrıca tapu kütüğünün beyanlar sütununda buranın bir yönetim planı olduğu yazılıdır. Siz burayı satın alırken düzenlenen satış resmi senedinin arkasına yönetim planının varlığı yazılır ve altı size imzalatılır. İşte attığınız bu imza ile yönetim planındaki tüm hükümleri kabul etmiş olursunuz.

Tapu bilgilerine ulaşamıyorsanız, satıcıdan, taşınmazın üzerinde mevcut tüm hak ve yükümlülükleri gösterir yeni tarihli tapu kayıt örneği getirmesini rica ediniz. Bu mümkün olmazsa satıcı ile birlikte tapu dairesine giderek araştırınız.

Belediyeden imar durumunu kontrol ediniz.

Alacağınız yer konut, işyeri gibi yapılı bir yer ise tapu sicil müdürlüğü veya belediyede inşaat projesi vardır. İnşaat projesini inceleyiniz. Zemindeki fiili durumunun projesine uygun olup olmadığını kontrol ediniz. Projesine aykırı tadilat ve ilaveler varsa ileride belediyece ceza yazılabilir, yıktırılabilir.

Özellikle bazı dükkanların bitişiğindeki boşluk sonradan dükkana dahil edilmekte ve küçük bir dükkan yasalara aykırı olacak şekilde büyütülerek bunu fark edemeyenlere satılmaktadır. Bunun için kat maliklerinin ve belediyenin onayı lazımdır.

Alacağınız konut veya işyerinin bulunduğu bina üzerinde kat mülkiyeti kurulup kurulmadığını tapu sicil müdürlüğünden öğreniniz. Kat mülkiyetine henüz geçilmemişse, yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı) alınması ve kat mülkiyetine geçiş için bazı formaliteler olacağını ve masraflar yapacağınızı unutmayınız.

Kadastro müdürlüğüne giderek almak istediğiniz gayrimenkulün haritasına bakınız. Çevresinde neler olduğunu önüne, arkasına, yanına ne gibi inşaatlar yapılabileceğini öğreniniz.

Satış konusunda kesin anlaşmaya varmadan önce, gayrimenkulün değerini çevredeki emlakçılara, iş sahiplerine, o bölgede oturan vatandaşlara sorarak araştırınız. Aynı nitelikte olup da satılık olan yerleri bizzat veya telefonla arayarak fiyat araştırması yapınız. Alınacak yer işyeri ise o bölgenin iş kapasitesini araştırınız.

Mutlaka satış protokolü yapınız. Bu protokol iki nüsha olsun. Birisi alıcıda, diğeri satıcıda kalsın. Anlaşmaya vardığınız satış şartlarını ayrıntıları ile bu protokole yazarak karşılıklı imzalayınız. Mümkünse tanıklara da imzalatınız. Satış protokolü birkaç sayfadan oluşuyorsa her sayfasının imzalanmış olması gerekir. Satış protokolü imzalamadan kaparo vermeyiniz. Protokole ne miktar kaparo verdiğinizi yazınız. Kaparo anlaştığınız satış bedelinin yüzde beşini geçmesin.

Satış protokolüne taşınmaz malın mahalle-köy, ada-parsel, varsa bağımsız bölüm numarasını yazınız. Buna ilave olarak bilinen posta adresini de mutlaka belirtiniz.

Tapudaki masrafların kim tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varınız ve bunu satış protokolüne yazınız. Tapu müdürlüğüne kadar gelen pek çok işlemler sırf bu masrafları kimin ödeyeceğinde anlaşmaya varılmadığından vazgeçilmektedir. Bu durumda alıcı parasını hazırlayıp geldiğinden zarara uğramaktadır.

Satış gününe kadar işlemiş emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV. gibi borçların kim tarafından ödeneceğini kararlaştırınız. Kat Mülkiyeti Kanununa göre bu borçların teminatı gayrimenkuldür. Bu itibarla, alacaklı idare gayrimenkul üzerine haciz koyarak gayrimenkulün satışını isteyebilir. Bu yüzden satıcıdan bu idarelerden alınmış “…borcu yoktur.” Yazısının getirilmesini istemekte yarar vardır. Bu mümkün olamazsa bu borçlardan sorumluluğun satıcıya ait olduğunu protokole yazınız.

Mutlaka daha sonradan satıcıyı bulabileceğiniz adres ve telefonu alınız. Pek çok sebeple satıştan birkaç ay sonrasına kadar satıcıya ulaşmanız gerekecektir. Birkaç ay içinde hiçbir sebep çıkmazsa, hiç değilse arayıp teşekkür edersiniz.

Taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeyeceğini satış protokolüne yazınız ve cezai şart miktarını belirleyiniz. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği kaparo yanar. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapar.

Görmeden, eş dost önerisi ile oturmayı düşündüğünüz konutu almayınız.

Konutun yeşil alanlara, okullara, ticari ünitelere, ulaşım araçlarına, ana caddelere, otoparka uzaklığı değerini etkileyen faktörlerdir. Bunlara dikkat ediniz.

Konutun yaşı, mimari tarzı önemlidir. Bunları tapu veya belediyeden öğrenebilirsiniz.

Konutun katına göre değeri farklıdır. Genelde en üst kat ile zemin kat daha değersiz kabul edilmekte ve daha az müşteri bulmaktadır.

Almak istediğiniz konutun balkonuna mutlaka çıkıp çevrenize bakınız. Diğer binalara olan uzaklığına, balkonun konumuna bakınız.

Çevredeki boş arazilere neler yapılabileceğini imar durumunu araştırarak öğreniniz. Aksi halde manzarası güzel diye aldığınız evin önüne iki ay sonra çok katlı bir inşaat başlayabilir.

O bölgedeki genel yaşam tarz ve standardının size uygun olup olmadığına bakınız, müstakbel komşularınızla konuşunuz.

Konutun güneşe göre olan cephesi, güneş alıp almadığı önem arz eder.

Tapu sicil müdürlüğüne giderek tapu kayıtlarını, satışa engel bir durum olup olmadığını, üzerinde haciz, ipotek, irtifak hakkı gibi bir kısıtlama olup olmadığını öğreniniz. Üzerinde intifa hakkı olan bir yeri alırsanız, intifa hakkı süresince o taşınmazı kullanamazsınız.

Tapu kaydında kira şerhi bulunan bir taşınmazı da kira süresince siz kullanamazsınız. Tapuda şerh yoksa kiracıya hemen noterden ihtarname çekerseniz 6 ay sonra tahliye davası açabilirsiniz.

Tapu sicilinde bilmediğiniz kavramlar, anlayamadığınız haklar karşınıza çıkabilir, gerekirse bunları bir avukat veya emlakçıya danışmalısınız. Unutmayın “Geçmiş dertler edinmek yeni dertler edinmektir”

Taşınmaz üzerinde ipotek varsa ipotek bedelini satış bedelinden düşerek satıcıya ödeme yapınız. Bunu yapabilmeniz için bakiye ipotek borcunu bankadan çıkarttırmanız gerekir. İpotek borcunu tümden kapattırarak da taşınmazı alabilirsiniz.

Tapu sicilinde düzenlenen resmi senette ipoteği kabul ederseniz, borcu üstlenmiş olmazsınız. Ancak borç ödenmezse aldığınız bu taşınmaz icra yoluyla satılabilir. Borcu kabul ederseniz, artık ipoteğin kalan borcunu siz üstlenmiş olursunuz.

Hacizli bir taşınmaz da haciz borcunu satış bedelinden düşünüz.

İşyeri alırken yapılması düşünülen işin o bölgede kazanç sağlayıp, sağlamayacağı araştırılmalıdır. Ayni iş kolunda rakiplerin olup olmadığı bilinmeli, onlarla rekabet imkânları irdelenmelidir.

Düşündüğünüz iş kolunda başarı sağlanamadığı takdirde başka bir iş koluna geçiş imkânlarının olup olmadığına bakılmalı ve alacağınız yerin bu değişikliklere imkân verecek nitelik ve büyüklüklerde olmasına dikkat etmelisiniz. İşyerinin taban, tavan gibi tadilatlarını yaptırırken muhtemel iş değişikliklerin uygun bir tarz seçmeye özen gösteriniz.

                d) Arsa Alımı İçin Öneriler

Günümüz yatırım araçlarından en sağlam olanı ve uzun vadede en karlı olanı bir arsa almaktır. Ancak arsa yatırımının doğru yere yapılması son derece önemlidir.

Yatırım amacıyla bir arsa almayı düşünüyorsanız, gözünüzü, kulağınızı açık tutacaksınız. Yatırım yapmayı düşündüğünüz şehir veya yöreyle ilgili gelişmeleri, haberleri bir süre takip etmeniz lazımdır.

Şehrin gelişim yönü, şehirde yapılacak yatırımların yeri son derece önemlidir. Yapılacak, yol, köprü, meydan, park, fabrika gibi tesisler genelde çevresine hareket getirir ve civarındaki taşınmazların değerini artırır.

Ülkemizdeki bütün büyük şehirler nedense batı istikametinde gelişmektedir. Bu nedenle bulunduğunuz şehrin batı yönüne yatırım yapmak daha karlı olabilir.

İlk gelişen yerler ana yola cephesi bulunan yerler olmaktadır.

            Arsa almadan önce alınacak arsanın yerine göre m2 değerini tespit etmeniz veya ettirmeniz gerekir.

Arsa almadan önce yerini mutlaka görünüz, kadastro müdürlüğünden talepte bulunarak arsayı haritasında da görünüz ve gerekirse yerin arazide kadastro elemanlarınca gösterilmesini talep ediniz.

Üzerinde kamulaştırma şerhi bulunan bir taşınmazı almayınız.

Belediyeye giderek arsanın imar durumunu kaç kata müsaadesi olduğunu araştırınız. Size arsa olarak satılmak istenen yerin tapudaki vasfının da arsa olmasına dikkat ediniz. Arsa demek, imar planı yapılmış inşaata elverişli yer demektir. Bazen bir yer tarla vasfında olmasına rağmen arsa olarak satılmaktadır. Bu durum sizi oldukça zarara sokar.

Mümkünse hisseli arsa değil, müstakil arsa alın.

Belediyeden arsanın emlak borcu olup olmadığını kontrol ediniz.

İmarda yola kot farkı olan yerler daha çok kat yapımına müsait olabileceğinden bazen daha karlı olabilir. Adanın köşesinde olan, yani iki yola cephesi bulunan arsalar, yola cephesi geniş olanlar, ana yola bakan arsalar, deniz kenarında olanlar diğerlerinden daha değerlidir.

            Tarım arazisi almadan önce yukarıda tarım arazilerindeki kıymet takdiri ve emlaka değer katma bölümlerindeki açıklamalara dikkat etmek gerekir.

Gayrimenkul alım-satım işi ciddi bir iştir. Bir miktar hukuksal ve teknik bilgilere sahip değilseniz, aldanmanız veya aldatılmanız olasıdır. Kendinizde yeterli bilgi ve deneyimi görmüyorsanız işlerinizi avukatınıza veya emlakçınıza takip ettiriniz.

Tapu maliki veya tapudaki hak sahibi dışında birinin başvurusu ile işlemler başlatılamaz. Bunun istisnası, miras, mahkeme kararının infazı, cebri icra ve kamulaştırma halleridir.